양도소득세 기본 계산 구조

양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익에 붙는 세금입니다. 구조 자체는 단순하지만, 비과세·공제·중과 여부에 따라 실제 납부액이 천차만별로 달라져요. 먼저 기본 계산식을 이해하는 게 출발점입니다.

1세대 1주택 비과세 요건 완전 정리

가장 많은 분들이 찾는 정보입니다. 1세대 1주택 비과세는 세 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 비과세가 안 됩니다.

일시적 2주택자는 어떻게 되나요?

이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 1주택 비과세로 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조). 단, 조정대상지역 간 이동 시에는 기간 요건이 다를 수 있으므로 최신 고시를 확인하는 게 안전합니다.

장기보유특별공제 — 최대 80% 아끼는 법

오래 보유할수록 세금이 줄어드는 구조입니다. 1세대 1주택은 보유와 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있어, 같은 양도차익이라도 세금 차이가 수천만 원 이상 날 수 있습니다.

다주택자 중과세율 — 2026년 5월 이후 어떻게 변하나

지금 다주택자라면 이 섹션이 가장 중요합니다. 2022년 5월 10일부터 적용되어 온 중과세율 한시배제 조치가 2026년 5월 9일 종료됩니다(소득세법 시행령 제167조의3, 기재부 발표). 그 이후 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔면 기본세율에 20~30%p가 더해지는 중과세율이 부활합니다.

비조정지역 주택은 어떻게 되나요?

비조정대상지역 소재 주택은 다주택자라도 기본세율(6~45%)이 유지됩니다. 2026년 5월 이후 중과가 부활하더라도 비조정지역 주택은 영향을 받지 않습니다. 따라서 조정대상지역 주택을 먼저 처분하고, 비조정지역 주택을 마지막 1주택으로 남겨 비과세를 받는 전략이 현실적인 출구 경로로 활용되고 있습니다(부동산R114, 2026).

실전 계산 시나리오 — 같은 집도 조건에 따라 세금이 다르다

동일한 주택, 동일한 양도 차익이라도 보유 기간·거주 여부·주택 수에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세 가지 시나리오로 비교해봤습니다.

시나리오 A와 C의 세금 차이가 약 1억 5,600만 원입니다. 같은 5억 양도차익에서 이 정도 차이가 나는 게 양도소득세의 구조예요. 보유·거주 기간 관리가 그래서 중요한 겁니다.

자주 묻는 질문